Hướng Dẫn Đăng Ký Mua Nhà Ở Xã Hội Từ 10/10/2025! Điều Kiện Và Thủ Tục Chi Tiết

Từ ngày 10/10/2025, quy định mới về đăng ký mua nhà ở xã hội chính thức có hiệu lực theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP, thay đổi một số nội dung quan trọng liên quan đến điều kiện, hồ sơ và quy trình xét duyệt. Người dân có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội cần nắm rõ đối tượng đủ điều kiện, hồ sơ cần chuẩn bị và thủ tục đăng ký để tránh sai sót, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tăng cơ hội được xét duyệt.

Hướng dẫn đăng ký mua nhà ở xã hội từ 10/10/2025 – Cập nhật điều kiện, đối tượng, hồ sơ và thủ tục mới nhất

Từ ngày 10/10/2025, quy định về đăng ký mua nhà ở xã hội sẽ có những thay đổi quan trọng khi Chính phủ ban hành Nghị định 261/2025/NĐ-CP, sửa đổi và bổ sung Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023 về phát triển, quản lý nhà ở xã hội. Đồng thời, việc triển khai cũng được thực hiện song song với Nghị định 192/2025/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 201/2025/QH15, thí điểm cơ chế và chính sách đặc thù nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn mới.

Theo đó, điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội năm 2025 sẽ được mở rộng, cụ thể hóa hơn về đối tượng được hưởng chính sách, hồ sơ chứng minh và thủ tục xét duyệt.

1. Đối tượng được đăng ký mua nhà ở xã hội từ 10/10/2025

Căn cứ Điều 76 Luật Nhà ở 2023 và các nghị định hướng dẫn thi hành, những nhóm đối tượng sau được phép đăng ký mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, bao gồm:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng năm 2020.

2. Hộ nghèo, hộ cận nghèo khu vực nông thôn, đặc biệt là tại vùng thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai hoặc biến đổi khí hậu.

3. Hộ nghèo, hộ cận nghèo khu vực đô thị có nhu cầu về nhà ở.

4. Người có thu nhập thấp tại đô thị chưa sở hữu nhà ở hoặc đang sống trong điều kiện chật hẹp.

5. Công nhân, người lao động làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong hoặc ngoài khu công nghiệp.

6. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan, công nhân công an, công chức, viên chức quốc phòng, người làm công tác cơ yếu, người hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang phục vụ trong lực lượng vũ trang.

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật hiện hành.

8. Người đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 4 Điều 125 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm.

9. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, giải tỏa hoặc phá dỡ nhà ở mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà hoặc đất ở.

10. Học sinh, sinh viên của các trường đại học, học viện, cao đẳng, trung cấp, dạy nghề, trường chuyên biệt và học sinh trường dân tộc nội trú công lập có nhu cầu về chỗ ở.

11. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp cần thuê, mua nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động.

2. Điều kiện đăng ký mua nhà ở xã hội năm 2025

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 261/2025/NĐ-CP, người dân muốn đăng ký mua nhà ở xã hội từ ngày 10/10/2025 phải đáp ứng đồng thời hai nhóm điều kiện chính: điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập.

2.1. Điều kiện về nhà ở

Người nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội cần thuộc một trong hai trường hợp sau:

(1) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình

• Được xác định khi người đứng đơn và vợ hoặc chồng (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại tỉnh hoặc thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội.

• Thời điểm xác định là tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội.

• Trong vòng 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc chi nhánh) có trách nhiệm kiểm tra và xác nhận tình trạng sở hữu nhà ở cho người nộp đơn theo khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

(2) Có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người dưới 15m² sàn/người

• Diện tích được tính cho người đứng đơn, vợ/chồng, cha mẹ (nếu có) và các con có đăng ký thường trú tại cùng địa chỉ nhà ở.

• Trong thời hạn 07 ngày làm việc, UBND cấp xã nơi người đăng ký cư trú có trách nhiệm xác nhận diện tích nhà ở bình quân theo quy định tại khoản 2 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

Lưu ý:
Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 140/2025/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/7/2025), việc xác nhận thông tin trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện bởi Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt tại đơn vị hành chính cấp xã hoặc liên xã, phường nơi có dự án nhà ở xã hội.

2.2. Điều kiện về thu nhập

Theo Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP), người đăng ký mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các mức thu nhập cụ thể tùy theo nhóm đối tượng:

(1) Đối với người thu nhập thấp, công nhân, viên chức (khoản 5, 6, 8 Điều 76 Luật Nhà ở 2023)

• Trường hợp độc thân (chưa kết hôn):
  Thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng, được xác nhận bằng bảng lương, bảng công do đơn vị, doanh nghiệp nơi làm việc cấp.

• Trường hợp độc thân đang nuôi con nhỏ dưới 18 tuổi:
  Thu nhập bình quân hàng tháng không quá 30 triệu đồng.

• Trường hợp đã kết hôn:
  Tổng thu nhập bình quân hàng tháng của hai vợ chồng không vượt quá 40 triệu đồng.

• Thời điểm xác định thu nhập:
  Dựa trên 12 tháng liền kề tính đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

• UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh mức thu nhập nêu trên tùy theo điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương, nhưng không vượt quá tỷ lệ thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với cả nước. Ngoài ra, địa phương có thể ưu tiên hỗ trợ thêm cho hộ gia đình có từ 03 người phụ thuộc trở lên.

(2) Người thu nhập thấp không có hợp đồng lao động (khoản 5 Điều 76 Luật Nhà ở 2023)

• Vẫn phải đáp ứng các ngưỡng thu nhập nêu tại mục (1).

• Việc xác nhận thu nhập được thực hiện bởi Công an cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú, căn cứ vào dữ liệu dân cư.

• Thời hạn xác nhận: 07 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đơn đề nghị.

(3) Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn và đô thị (khoản 2, 3, 4 Điều 76 Luật Nhà ở 2023)

• Phải thuộc chuẩn nghèo, cận nghèo do Chính phủ ban hành tại thời điểm đăng ký.

(4) Cán bộ, chiến sĩ, quân nhân trong lực lượng vũ trang (khoản 7 Điều 76 Luật Nhà ở 2023)

• Áp dụng điều kiện thu nhập theo Điều 67 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.

3. Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội 2025

Từ ngày 10/10/2025, người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội sẽ nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư dự án theo hướng dẫn tại Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Thông tư 05/2024/TT-BXD.
Hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội năm 2025 gồm các giấy tờ chính sau:

1. Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội

• Theo Mẫu số 01 ban hành kèm Phụ lục Nghị định 261/2025/NĐ-CP.

• Người đăng ký cần ghi rõ thông tin cá nhân, nhu cầu mua hoặc thuê mua, và cam kết trung thực các thông tin kê khai.

>>> Tải về đơn đăng ký mua nhà ở xã hội

2. Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được hưởng chính sách

Tùy từng nhóm đối tượng tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023, hồ sơ cần có:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ: Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh theo Pháp lệnh Ưu đãi người có công năm 2020.

• Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn hoặc đô thị: Bản sao chứng thực Giấy chứng nhận hộ nghèo hoặc cận nghèo do cơ quan có thẩm quyền cấp.

• Người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ, công chức, viên chức…: Kê khai theo Mẫu số 01 Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD.

• Sĩ quan, quân nhân, công an nhân dân: Giấy tờ theo hướng dẫn riêng của Bộ Quốc phòng và Bộ Công an.

>>> Tải về Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được hưởng chính sách

3. Giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở

• Trường hợp chưa có nhà ở: Sử dụng Mẫu số 02 Phụ lục I kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD. Tải về

• Trường hợp đã có nhà ở nhưng diện tích dưới tiêu chuẩn: Sử dụng Mẫu số 03 Phụ lục I kèm Thông tư trên. Tải về

Nếu người đứng đơn đã kết hôn, vợ hoặc chồng cũng phải kê khai riêng theo Mẫu số 02.

4. Giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập

• Người lao động, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang: Dùng Mẫu số 04 Phụ lục I kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD. Tải về

• Người thu nhập thấp không có hợp đồng lao động: Dùng Mẫu số 05 cùng Phụ lục trên, kèm xác nhận thu nhập của Công an cấp xã nơi cư trú. Tải về

Nếu người đăng ký đã kết hôn, cả hai vợ chồng đều phải kê khai và nộp giấy tờ chứng minh thu nhập theo Mẫu số 04 hoặc Mẫu số 05 tương ứng.

4. Thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội năm 2025

Theo quy định tại Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, thủ tục đăng ký mua nhà ở xã hội 2025 được thực hiện theo 5 bước cụ thể như sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội

Người có nhu cầu mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định (đã nêu tại phần 3) và nộp trực tiếp cho chủ đầu tư dự án nơi có quỹ nhà ở xã hội.
Người nộp hồ sơ được cấp giấy biên nhận. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, chủ đầu tư phải ghi rõ lý do và hướng dẫn người dân bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

Bước 2. Kiểm tra và tiếp nhận hồ sơ

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm rà soát, đối chiếu thông tin theo quy định của Luật Nhà ở 2023, các nghị định và thông tư hướng dẫn, nhằm xác định đúng đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội.

• Chủ đầu tư lập Danh sách đối tượng đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội trong dự án.

• Nếu dự án không còn quỹ nhà, chủ đầu tư phải ghi rõ lý do và trả lại toàn bộ hồ sơ (bao gồm các giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện mua) để người dân có thể nộp tại dự án khác.

• Trong suốt quá trình tiếp nhận, chủ đầu tư phải niêm yết công khai danh sách căn hộ đã bán, còn lại, tại nơi tiếp nhận hồ sơ, trụ sở, và sàn giao dịch bất động sản (nếu có) để người dân theo dõi minh bạch.

Bước 3. Gửi danh sách lên Sở Xây dựng thẩm tra

• Sau khi lập danh sách các đối tượng đủ điều kiện, chủ đầu tư gửi danh sách này lên Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để kiểm tra, xác nhận.

• Sở Xây dựng có trách nhiệm rà soát, loại trừ các trường hợp:

  • Đã từng mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội;

  • Đã được Nhà nước hỗ trợ nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào;

  • Hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình không đáp ứng điều kiện diện tích.

• Các cơ quan liên quan (như Văn phòng đăng ký đất đai) phối hợp với Sở Xây dựng để xác minh thông tin theo thẩm quyền.

• Trong vòng 20 ngày kể từ khi tiếp nhận danh sách, nếu Sở Xây dựng không có ý kiến phản hồi, chủ đầu tư được phép thông báo cho người mua đến ký hợp đồng.

• Nếu người mua trong danh sách từ chối mua hoặc không còn nhu cầu, chủ đầu tư có trách nhiệm trả lại hồ sơ gốc cho người đăng ký.

Bước 4. Ký kết hợp đồng mua bán

Chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với khách hàng sau khi:

• Dự án đủ điều kiện bán theo quy định của pháp luật về nhà ở;

• Giá bán đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.

Bước 5. Công bố danh sách người mua nhà ở xã hội

• Sau khi ký hợp đồng, trong 30 ngày, chủ đầu tư phải gửi Danh sách người đã mua nhà ở xã hội (bao gồm cả thành viên hộ gia đình) cho Sở Xây dựng để cập nhật lên Trang thông tin điện tử của Sở.

• Đồng thời, Sở Xây dựng tổng hợp, báo cáo Bộ Xây dựng để quản lý thống nhất.

• Chủ đầu tư phải công khai danh sách người mua tại trụ sở, sàn giao dịch bất động sản hoặc cổng thông tin về nhà ở xã hội của doanh nghiệp (nếu có).

Lưu ý quan trọng

• Mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được đăng ký tại một dự án duy nhất trong cùng một thời điểm.

• Nếu dự án hết quỹ nhà, chủ đầu tư phải trả lại hồ sơ để người dân có thể đăng ký ở dự án khác.

(Theo Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2023)

Đọc thêm:

>> Công Văn 1586/CBA-NVDTPC: Hướng Dẫn Mới Về Hoàn Thuế TNCN Tự Động

>>> Hưởng Ứng Ngày Chuyển Đổi Số Quốc Gia 10/10 – FastCA Tung Ưu Đãi KHỦNG Dành Riêng Cho Doanh Nghiệp Việt

Cách ghi Mẫu số 01 – Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội 2025

Khi làm hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, người dân cần điền Mẫu số 01 theo đúng hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP. Cách điền cụ thể như sau:

(1) Đánh dấu vào ô tương ứng với nhu cầu của người làm đơn (mua, thuê mua hoặc thuê nhà ở xã hội).

(2) Ghi rõ tên chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội mà người làm đơn muốn đăng ký.

(3) Tại mục nghề nghiệp:

• Nếu đang làm việc tại cơ quan, tổ chức thì ghi rõ nghề nghiệp, đơn vị công tác.

• Nếu là lao động tự do thì ghi “lao động tự do”.

• Nếu đã nghỉ hưu thì ghi “đã nghỉ hưu”.

(4) Mục này chỉ áp dụng cho người đang làm việc, không áp dụng đối với các đối tượng thuộc lực lượng vũ trang, cán bộ, công chức, viên chức quốc phòng, người làm công tác cơ yếu đang hưởng lương ngân sách Nhà nước.

(5) Ghi rõ người làm đơn thuộc đối tượng nào được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2025.

(6) Liệt kê tất cả thành viên trong hộ gia đình, ghi đầy đủ họ tên và mối quan hệ với người đứng đơn (vợ/chồng, con, cha mẹ…).

(7) Khai báo diện tích nhà ở bình quân đầu người, cụ thể:

• Nếu độc thân: ghi diện tích nhà ở bình quân của chính người đó.

• Nếu là hộ gia đình: tính diện tích bình quân của cả hộ gồm vợ/chồng, con, cha mẹ, cha mẹ vợ/chồng (nếu có).

(8) Ghi rõ nhóm đối tượng thuộc diện hỗ trợ, ví dụ: người có thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, cán bộ – công chức – viên chức,…

(9) – (11) Trường hợp người thu nhập thấp không có hợp đồng lao động, cần ghi rõ mức thu nhập bình quân và tình trạng hôn nhân để xác định điều kiện:

• Độc thân: thu nhập ≤ 20 triệu đồng/tháng.

• Độc thân nuôi con nhỏ: thu nhập ≤ 30 triệu đồng/tháng.

• Đã kết hôn: tổng thu nhập của hai vợ chồng ≤ 40 triệu đồng/tháng.
  Cơ quan Công an cấp xã nơi cư trú xác nhận điều kiện về thu nhập.

(12) Đối với sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân công an, công chức, viên chức quốc phòng, ghi rõ thông tin đơn vị công tác và hình thức hưởng lương theo ngân sách nhà nước.

(13) Cuối cùng, ghi rõ hình thức hỗ trợ nhà ở xã hội mà người làm đơn đăng ký: mua, thuê mua hoặc thuê nhà.

Khi nộp hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, người dân cần sử dụng chữ ký số FastCA để ký điện tử trên các tài liệu trực tuyến, tiết kiệm thời gian, hợp lệ về mặt pháp lý. Hiện FastCA đang ưu đãi giảm 30% cho khách hàng cấp mới, gia hạn hoặc chuyển đổi từ nhà cung cấp khác. Đăng ký ngay tại đây: https://khuyenmai.fastca.vn/nha-cung-cap-chu-ky-so-fastca